民安智库|疫情过后，深圳的房价走向探讨-民安智库

       据国家统计局国民经济综合统计司发布的相关数据，在2月四个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，而该数据在1月是上涨0.4%。2月新建商品住宅销售价格，北京上涨0.1%，上海、深圳基本持平，广州下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，北京和广州分别下降0.2%和0.1%，上海和深圳则分别上涨0.2%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%。
疫情过后深圳的房价何去何从，是广大市民关心和探讨的问题。

       （一）影响深圳房价的主要因素

       1、深圳狭小的土地面积和自然条件决定了土地供给量的特别稀少

       深圳总面积1997平方千米，而广州是7434平方千米，上海6341平方千米，北京更是1.641万，都是深圳的3-8倍。而重庆更上8.2402万，长沙1.1819万、成都1.6405万。此外，深圳的狭长地形无法形成北京、成都那样的一环、二环、三环辐射状态，增加了市民的通勤成本。同时因为历史的原因，深圳首先发展的罗湖区78.75平方千米，福田区78.66平方千米，南山区187.47平方千米，几乎已无住宅用地开发。

       根据《深圳市2019年度城市建设与土地利用实施计划》显示，2019年度计划供应建设用地1200公顷（居住用地仅150公顷），其中，福田区16.5公顷，罗湖区22公顷，南山区35.5公顷，盐田区33公顷，宝安区166.5公顷，龙岗区167公顷，龙华区75.5公顷，坪山区95公顷，光明区124公顷，大鹏新区45公顷，前海合作区149公顷，深汕合作区171公顷。按用途区分，产业用地供应195公顷，民生设施用地供应595公顷，居住用地供应150公顷，商业服务业用地供应160公顷。这150公顷的居住用地供应量，还包括了深汕合作区、大鹏新区、光明区、坪山区等人口相对较少的区域，而人口集中的福田区、罗湖区、南山区则供应稀少。

       2、深圳土地供给决定了住房的供给量不足

       2019年深圳全市共计推出商品住宅43376套，供应面积437.77万平方米，约为北京的五分之一（北京2073.2万平方米），上海726.85万平方米，广州715万平方米（1-11月），在四个一线城市中，深圳供给量是最少。

       3、深圳常年净人口流入导致人口基数不断增大，人口密度不断增加。

       《深圳统计年鉴 2018》数据显示，2017年深圳常住人口持续净流入为61.99万人。2019年深圳全市年末常住人口1343.88万人，比上年末增加41.22万人。深圳实际管理人口已超2000万，深圳的人口密度已经是全国甚至全球最高的城市之一。与此同时，深圳人口的年轻化（平均年龄32.5岁），对住房的刚需强，年轻人对第一套住房的需求，小孩出生后（特别是二胎后），对改善型住房的需求。

       4、粤港澳大湾区核心城的强势购买力

       4月5日上午9点，招商蛇口太子湾·湾玺再度开盘。此次推出的公寓，单套总价2900万起，共计54套。开盘半天，全部售罄，吸金约23亿元。且这次销售“不接受退房”。2019年，深圳GDP总值排全国第三，人均GDP突破20万，排名全国第一，世界500强企业深圳占7席，超过100家世界500强企业已在深圳投资。深圳上市公司超过2000家，总市值全国第二。种种数据显示，深圳具备强势的购买力，而一门之隔的香港，房价均价是深圳均价的一倍以上，深圳住宅房产除具备居住属性外，还具有一定的投资价值。

       （二）深圳房价的未来走向

       1、整体长期稳定向上

       第一，宏观上讲，由于国家经济还离不开房地产的助力以推动经济发展，将会出台必要的政策支持，以保持楼市的相对稳定；国家各政策是限制房价过度上涨，而不是让房价大幅下跌。第二，全球范围的货币宽松政策，必定导致物价上涨，满足刚需的住房是较好的硬通货。第三，深圳地理位置特征、历史条件、人口特征，现阶段发展趋势导致的供需关系，使得深圳房价不具备整体长期下降的条件。
通俗的讲，深圳住宅地产均价，3年、5年以后，一定会比现在更贵。

       2、短期存在横盘和较小波动

       新冠肺炎疫情的全球化扩散所带来的一系列连锁反应、导致经济的萎靡，市民消费的缩减，房产企业资金的回流压力加大促销优惠力度，住宅市场在短期内的成交量，成交价都会受到一定的影响。
简单来说，从自住用途来讲，深圳的住宅商品房随时可以买，长远看都不会亏，投资来讲，虽然已过了最佳的历史时机，但相对其他城市，具备更好的投资价值。深圳住宅市场将会是全国最坚硬的住宅市场之一。至于深圳各区之间的发展差异，可以根据城市发展和城市配套，周边环境等多方面因素再权衡。

       （转载请注明出处“民安智库”）

脚踏实地的民间智库

民安智库

服务领域

服务对象

理论方法

成功案例